Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin ilgili taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etmesine olanak tanır. Sözleşme, her iki tarafa da karşılıklı borç yükleyen niteliktedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taraflara tanınan hak nispi (kişisel) bir haktır.

Gayrimenkul (taşınmaz) satma vaadi; Bir taşınmazın ileri bir zamanda sözleşmede kararlaştırılan şartlarla devrini amaçlayan ve her iki tarafa da yük getiren sözleşmelerden biridir. Diğer bir deyişle, ileride tapu memuru nezdinde resmi olarak yapılması gereken bir taşınmaz satış sözleşmesi yapma taahhüdüdür.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile söz veren (vaat borçlusu) belirli bir taşınmazı satmayı, taahhüt eden (vaat alacaklısı) ise bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı olarak borçlu hale gelir ve bu özelliğinden dolayı taşınmaz satış vaadinden doğan haklar, karşılıklı iki kişinin ileri sürebileceği nispi haklardır.

Başkasına Ait Gayrimenkuller İçin Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bir taahhüt olduğu için satış vaadinde bulunan taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhütte bulunabilir. Yani; Bu sözleşmelerde, taahhüt borçlusu sadece gelecekte gayrimenkul satış sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşme anında gayrimenkulün sahibi olunması gerekli değildir. Tapu devri (asıl satış sözleşmesi) satış vaadi sözleşmesinde belirtilen tarihte taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği gereği bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Diğer bir ifadeyle, taşınmazı satmayı taahhüt eden taraf, sözleşmenin kurulduğu tarihte taşınmazın sahibi olmasa bile, gelecekte söz konusu taşınmazı taahhüt alacaklısına devretmeyi taahhüt eder. Aksi takdirde söz veren, TBK’nın ilgili hükümleri uyarınca sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminatla yükümlü olacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin geçerliliği, resmi olarak akdedilmelerine bağlıdır (MK md. 706). Resmen akdedilmemiş gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersizdir ve taraflar arasında bağlayıcılığı yoktur. Bu sözleşme ancak resmi olarak akdedilmişse geçerlidir. Diğer bir deyişle, her iki taraf da noter huzurunda sözleşmeyi birlikte imzalamalıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aynı zamanda taşınmazın ileride tapuya devrini taahhüt eden bir vaadi sözleşmedir. Taşınmazlara ilişkin satış vaadi sözleşmeleri, resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda her iki tarafça imzalanması halinde de geçerlidir. Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup, noter tarafından yapılması zorunludur. Gayrimenkul vaadi sözleşmesi, noter tarafından yönetmelik şeklinde değil de onay şeklinde yapılırsa geçersiz olur. Sözleşmenin imzalanacağı taşınmazın tapulu olması gerekmektedir. Tapuda kayıtlı olmayan gayrimenkuller için satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.

Müşterek sahip olunan bir gayrimenkul hakkında tüm ortaklarla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır. Ortaklardan biri veya birkaçı ile böyle bir sözleşme yapılması halinde taşınmazın satışı talep edilemez, sadece Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmeye taraf olan ortak talep edilebilir. Ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda her pay sahibi bu sözleşmeyi yapabilir, bu sözleşmeler geçerlidir. Taşınmazın satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazı devralacak olanın ödeyeceği bedelin ve nasıl ödeneceğinin belirtilmesi zorunludur.

Bu sözleşmeyi taşınmazın maliki olmayan kişi düzenleyebilir ancak yapılacak satış anında sözleşmeye taraf olan kişinin taşınmazın maliki olması zorunludur.

Gayrimenkul vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir gayrimenkul olması gerekir. 1008’in öngördüğü şekilde tapu kaydı olmalıdır. Tapusuz taşınmazlarla ilgili olarak gayrimenkul satışı için ön sözleşme yapılması mümkün değildir ve yapılan sözleşme geçerli sayılmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak taşınmaz üzerinde mülkiyet varsa, buradaki taşınmaz sözleşmesinin satış vaadi borç doğuran işlemlerden biridir, yani taahhüt işlemi olarak geçerliliğini korur. Örneğin; Mirasçılardan birinin miras ortaklığından doğan ortak mülkiyetteki payını satmayı taahhüt etmesi halinde bu sözleşmeye istinaden tapu iptali ve tescili istenemez. Tüm mirasçılar tarafından onaylanmayan tasarruf devri bağlayıcı değildir. Ancak sözleşme satış vaadi bu durumda bir taahhüt işlevi gördüğünden; Borçlar hukuku hükümleri gereğince taraflar kendi aralarında taahhüt ettikleri şeyleri borçlu olup, borcunu yerine getirmeyen taraf temerrüde düşecektir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satın almayı taahhüt edenin ödeyeceği bedelin sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir. Ancak ödenecek bedelin ödeme şekline (taksitli veya peşin) ilişkin açık bir hüküm bulunmalıdır. Satış vadisi sözleşmesine konu olamayacak taşınmazlarla ilgili olarak imar mevzuatında düzenleme bulunmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesine göre; “Bu Kanun hükümlerine göre intikal eden ve artırılan Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, imar planı olmayan yerlerde yapılan paylar dışında her türlü yapılaşma maksadıyla arsa ve parselleri paylara ayıracaktır. tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amaçlı olanlar ile cebri icra yoluyla satılanlar. Özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” Diğer bir deyişle, İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, yapılaşma amacıyla ortaklaşa kullanılan taşınmazlar satış vaadine konu olamaz.

Vaatli Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri

Gayrimenkul, taahhütlü satış sözleşmesinde devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı taahhüt edilen satışa devretmekle yükümlüdür. Satış vaadinde bulunanın sözleşmenin kurulması aşamasında taşınmazın maliki olması şart değildir. Sadece transfer aşamasında sahiplenilmelidir. Bu durumda, satış taahhüt edilen devir sırasında taşınmazın sahibi değilse, sözleşmeden doğan borcunu yerine getiremezse Borçlar Kanunu’nun ifa imkânsızlığı ve borca ​​aykırılık hükümlerine göre tazminata mahkûm edilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, burada tazmin edilecek zararın müspet zarar olduğudur. Diğer bir deyişle, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.

Uygulamada bazen birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Birden fazla satma vaadi sözleşmesinin varlığı halinde, tarih itibariyle en erken olan sözleşme geçerli sayılır. Buna öncelik ilkesi de denir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Özellikleri

Bu sözleşme türü, yapılacak satış sözleşmesinin akdedilmesini amaçlayan bir ön sözleşmedir. Sözleşmede her iki tarafa da borç yüklenmiştir. Şartlar sağlanıyorsa, taraflardan birinin diğer tarafa kararlaştırılan taşınmaz bedelini ödemesi ve diğer tarafa devir için hazır olduğunu bildirmesi ve diğer tarafın taşınmazın satış bedelini aldıktan sonra taşınmazı devretmesi gerekir. Taraflardan biri edimini yerine getirmezse, diğer tarafın ifayı talep etme hakkı doğar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflara herhangi bir ayni hak tesis etmez, sadece kişilik hakları sağlar. Sözleşme hükümleri gereğince sadece taraflara ve onların haleflerine karşı talepte bulunulabilir. Üçüncü şahıslara karşı hak iddia edilebilmesi için tapu senedine şerh konulması gerekmektedir. Şerhin etkisi sadece 5 yıldır. Satış beş yıl içinde gerçekleşmezse şerh kendiliğinden hükümsüz kalır, yani üçüncü kişilere karşı hak ileri sürüldüğünde bir hükmü kalmaz. Zamanaşımı, ifa tarihinden itibaren 10 yıldır.